几天前广东省发改委一则公开消息显示，广州地铁3号线参与REITs项目已取得行政主管部门出具的无异议函，后续将高质量推进基础设施REITs项目储备申报工作。

同时，易方达基金发布的资料也显示，旗下首单公募REITs项目广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金也已经正式上报。

(资料图片仅供参考)

在此之前，广州交投集团旗下的广河高速REITs项目已经于2021年6月正式挂牌上市。

除了上述已经披露的项目之外，2021年广州市出台《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》提出要推动形成REITs项目库，建立“谋划一批、储备一批、培育一批、推动一批”的分类和动态管理机制。

在越来越多的REITs项目同步推进的背后，是广州努力推动基建项目从原有的“财政资金+银行贷款”向多元化融资模式转型的尝试和创新。在新模式下，越来越多的社会资金正在通过不同类型的融资工具源源不断的为广州城市基础设施建设提供支持。

地铁3号线REITs打开多少融资空间

在本次申报地铁3号线REITs项目之前，传统融资模式下广州地铁如何应对融资压力频频成为公众讨论的焦点。

2017年市政协一份名为《广州轨道交通投融资模式改革》的提案透露，早期广州轨道交通项目的融资以政府投资为主，从1993年建设1号线开始，当时已建的地铁线网累计完成建设投资1700多亿元，其中政府财政投入超过1000亿元，占比超过58%，剩余的资金缺口几乎全部由商业银行贷款所得。而新一轮城市轨道线网的投资估算总额、运营和在建线路后续资金需求、历史债务偿还共需约4963亿元，仅靠政府财政资金显然是不够的，急需探索新的投融资渠道。

作为应对之举，广州地铁也从2021年开始专门就投融资如何创新进行专题研究和专项研究。

资料显示，广州地铁全面梳理未来十年的建设任务和资金需求，提出应对思路和方案。地铁集团对标国内城市的做法，重点借鉴在土地作价出资、场站综合体供地和开发、土地收益封闭运作、轨道交通专项资金保障和PPP等政策方面的有效经验，提出轨道交通建设投融资创新的“广州思路”和“广州方案”，解决未来三年资金筹措问题。

最终在2021年8月，《广州市轨道交通项目建设投融资方案（2021－2023年）》获市政府常务会议审议通过。方案明确提出拟通过多渠道筹集资金，推进基础设施不动产信托基金（REITs）、采用PPP模式、股权投资+施工总承包模式等创新投融资手段，撬动更多社会资本参与到广州市轨道交通建设中。广州地铁融资模式也由此从传统的“财政资金+银行贷款”向多元化融资模式转型，本次地铁3号线REITs项目正是转型后的典型项目之一。

参考已经发行的广州交投集团广河REITs，如果后续地铁3号线REITs项目顺利募集发行，预计将给广州地铁带来一笔可观的资金回笼和新的融资空间。

广州交投集团的数据显示，2021年6月21日挂牌上市的广河REITs资产估值为96.74亿，实际发行规模91.14亿元，扣除项目存量贷款（26.19亿元）及自持REITs投资（46.48亿元）后，可用资金约18.47亿元，作为项目资本金可按照1：3的比例撬动项目银行贷款55.41亿元，实际可用于项目投资超70亿元。此外，广州广河REITs发行后，广州交投集团资产增加46亿元，负债减少26亿元，资产负债率从68%降低至63%，融资空间增加逾200亿元。

而本次省发改委披露的信息显示，地铁3号线REITs项目当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%，如果参考广河REITs的财务数据，在理想状态下项目或有望给广州地铁带来接近百亿的新增项目融资额度。

除了REITs其它融资工具也在路上

围绕打造国际性交通枢纽和城市资源保障体系，去年公布的《广州市城市基础设施发展“十四五”规划》明确提出，建立多元化投融资机制，综合运用政府与社会资本合作（PPP）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、特许经营、“土地出让+配建”等融资方式，进一步拓宽基础设施融资渠道，支持市国有企业依法合规创新融资渠道，在基础设施建设上发挥“国企担当”作用。

在上述要求的指导下，广州地铁、广州交投等基建类国企都将建立多元化融资模式作为“十四五”期间的工作重点。在本次发行REITs项目募集资金的同时，各家国企也在同时通过PPP、土地经营权入股、成立股权投资基金等其它方式进行多元融资。

广州市交投集团就表示，过去十年集团累计投资近1000亿元，而在“十四五”期间待建的20多个国家、省、市重点项目拟投资额超1300亿元，为此交投集团将实现百亿基金管理规模，打造专业基金投资管理平台，还将围绕高（快）速公路建设，积极高效盘活土地资源，“十四五”期间重点盘活黄金围货运站、芳村客运站、沙太货运站、滘口汽车站等地块，力争实现一级土地开发收益突破120亿元。

除了筹备申报地铁3号线REITs之外，广州地铁也同时采取了多种创新的融资手段。2021年9月开工的广花城际就采取了“股权投资+施工总承包”模式，由中国平安、中铁建、广州建筑三方联合体中标，中国平安将以包括长期股权投资在内的多种方式为广花城际建设提供稳健、长效的资金支持。

在中山大学岭南学院经济学系教授、博士生导师林江看来，无论是申报发行REITs还是采用PPP等融资工具，这些多元化融资手段对于广州城市建设融资都有积极作用，对公众投资人而言也增加了一种风险较低的投资工具，但是从国内外行业比较来看，符合REITs发行条件的基建项目毕竟有限，像地铁和高速公路这种带有稳定收益的城市基建项目收益的主要来源还是TOD开发，通过开发经营附属的地产物业来反哺项目建设运营带来的资金缺口。

作为世界上少数能够盈利的城市轨道交通企业，香港地铁的“轨道+物业”的TOD模式已发展多年，地铁上盖业务持续为港铁贡献了超过一半的利润。2021年港铁的财报显示，当年物业发展利润为93亿港元，占全年净利润的97%。国内城市中深圳地铁在TOD模式上也起步较早，2021年财报显示来自房地产和物业相关业务贡献了六成经营收入。

在加强TOD发展模式方面广州地铁也有所行动。今年2月份，广州地铁也正式为集团旗下经营盘活资源的唯一经营主体市地铁资源经营公司揭牌，将目前管辖经营的包括近100万平方米土地物业空间资源和未来新增的超过380万平方米土地物业空间资源统一经营，打造集团TOD产业链核心成员和利润中心。

可以预计，在TOD模式的后续推广下，广州基建项目的多元化融资手段将越来越丰富，“十四五”期间各类重大项目的实施落地也将获得更好的资金保障。

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